Les règles de majorité en AG de copropriété : comment ça marche ?

règles de majorité en assemblée générale

Parmi vos différents devoirs de propriétaire, vous devrez assister aux assemblées générales, ou être représenté, si votre logement se situe dans une copropriété. Lors de l’AG, les différents copropriétaires prendront des décisions, qui seront ensuite validées par un vote. Mais après le décompte des voix, qui l’emporte ? Quelles sont les règles établies pour la majorité ? On vous détaille les trois niveaux de majorité et les situations qui s’y rattachent.

Les différents niveaux de majorité

La majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité sont les trois niveaux possibles lors d’un vote. Certaines règles existent pour savoir quel type de majorité utiliser, en fonction de la décision à prendre.

Bon à savoir : pour bien comprendre comment fonctionne un vote lors d’une assemblée générale, il faut savoir pour commencer que chaque copropriétaire se voit attribuer un nombre de voix. Ce dernier va dépendre du règlement de la copropriété et de sa quote-part des parties communes.

La majorité simple (article 24)

Il s’agit tout simplement de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ce type de majorité ne tient pas compte des personnes qui se sont abstenues. En AG, on utilise la majorité simple pour toute la gestion courante de l’immeuble. Cela concerne par exemple les travaux d’entretien des parties communes et des équipements, l’assurance de l’immeuble, l’accessibilité aux handicapés, l’installation d’une antenne collective ou d’équipements de sécurité ou encore la réalisation de travaux obligatoires.

La majorité absolue (article 25)

On compte ici la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Si la majorité absolue n’est pas obtenue mais qu’il y a au moins un tiers des voix qui a été recueilli, l’AG peut alors organiser un second vote à la majorité simple. Le vote par majorité absolue s’utilise par exemple pour désigner et révoquer un syndic [Lire aussi Syndic bénévole, comment ça marche ? ], réaliser des travaux d’économie d’énergie, effectuer un ravalement, installer des dispositifs de fermeture de l’immeuble ou pour décider de créer des espaces verts.

Exemple : dans le cas d’une assemblée avec 1000 voix au total, la majorité absolue est de 501 voix.

La double majorité (article 26)

Ce type de vote implique de réunir :

  • Les deux tiers des voix ;
  • La majorité des copropriétaires.

On utilise la double majorité pour toutes les décisions importantes : acquisition ou vente de parties communes, modification du règlement de copropriété, travaux de transformation qui concernent les parties communes…

Exemple : si la copropriété réunit 40 copropriétaires pour un total de 1200 voix, il faudra obtenir un vote favorable de 21 membres au minimum, pour 801 voix.

Les exceptions : vote à l’unanimité  

Le vote des décisions de copropriété se fait généralement à la majorité simple, absolue ou double. Certains cas exceptionnels, qui impliquent de lourds changements dans l’immeuble ou dans sa gestion, justifient en revanche d’avoir recours à un vote à l’unanimité :

  • L’aliénation des parties communes ;
  • La souscription d’un crédit bancaire pour des travaux sur les parties communes ou pour des travaux d’intérêt collectif ;
  • La modification de la répartition des charges, sans que cela ne fasse suite à des travaux ou à la vente d’un lot ;
  • La suppression d’un équipement collectif (ascenseur, boîte aux lettres…).

Pour obtenir l’unanimité, tous les propriétaires doivent être favorables au projet, sans aucune abstention au moment du vote.

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Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de Click&Rent

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