L’investissement en viager : bon plan ou mauvaise idée ?

investissement viager pour et contre

L’achat en viager est encore peu répandu en France : seulement 6500 viagers ont été signés en 2019. Souvent jugé comme trop aléatoire, il ne remporte pas tous les suffrages auprès des investisseurs. En effet, avec un investissement en viager, il est impossible de prévoir avec précision le prix définitif du bien à acquérir : celui-ci est soumis à la durée de vie du vendeur. Quels sont les avantages à acheter en viager ? Quels sont les risques ? Faisons le point sur cet investissement atypique. 

Le viager, qu’est-ce que c’est ? 

Vous avez certainement déjà entendu parler de l’investissement en viager, mais savez-vous réellement de quoi il s’agit ? Dans cette opération, le propriétaire (crédirentier) cède son bien immobilier à un acquéreur (débirentier). Ce dernier lui verse dès le départ un bouquet, complété par une rente mensuelle. Le propriétaire bénéficie de la rente jusqu’à son décès. 

Les modalités de l’achat en viager

Lorsque vous achetez en viager, vous pouvez acquérir un bien libre ou occupé. Dans le premier cas, le débirentier peut alors décider d’y vivre ou bien de le louer, ce qui représente un réel avantage pour compenser la rente versée. Lorsque le bien est occupé, le crédirentier reste tout simplement dans les lieux jusqu’à son décès. 

Le bouquet à verser et le montant de la rente sont définis librement entre les deux parties. Généralement, le capital initial correspond à 30 à 40% de la valeur totale du bien. Quant à la rente, elle est estimée en fonction d’un barème, qui se base sur l’âge et l’espérance de vie du crédirentier. 

Exemple : pour un appartement situé en région parisienne, avec une valeur de 400 000€, le vendeur reçoit un capital de départ de 170 000€. Le crédirentier âgé de 70 ans a une espérance de vie calculée de 10 ans. La rente est fixée à 500€ par mois. Si le vendeur décède à 80 ans, l’acheteur aura donc payé 170 000€ de bouquet + 60 000€ de rentes, soit 230 000€. 

Les avantages du viager pour l’acquéreur 

Pourquoi acheter en viager ? Ce type d’investissement peut permettre de faire une bonne affaire dans le cas où le crédirentier meurt de manière prématurée. En achetant un bien occupé, cela permet aussi au débirentier de s’épargner la gestion locative. Enfin, en payant une rente mensuelle, l’investisseur n’est pas obligé de souscrire un emprunt auprès de sa banque pour le financement du bien. 

Pour résumer, les pour :

  • Possibilité de faire une très bonne affaire ;
  • Pas de gestion locative pour un bien occupé ;
  • Pas de crédit immobilier.

Débirentier : quels inconvénients ?

Parfois, l’investissement en viager réserve de très bonnes surprises à l’investisseur, mais ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu, vous risquez finalement de payer votre bien plus cher que sa vraie valeur. Si vous achetez un viager occupé, il faut bien aussi prendre en compte que vous n’en aurez pas la pleine jouissance avant le décès du crédirentier. Enfin, cet investissement oblige l’acquéreur à avoir de l’épargne pour le capital de départ : il est très rare que les banques acceptent de financer un viager. 

Pour résumer, les risques :

  • Payer plus cher que la vraie valeur du bien ;
  • Pas de jouissance du bien avant décès du vendeur ;
  • Besoin d’épargne pour le financement. 

Comment optimiser la rentabilité du viager et limiter les risques ? 

Pour faire un bon placement [ Lire aussi Tout savoir sur l’investissement locatif : faire un bon placement ], il est déconseillé d’acheter en viager si le vendeur a moins de 70 ans. Bien choisir la situation géographique de votre bien en viager est un point essentiel. Privilégiez des zones où le marché immobilier est en forte progression ces dernières années, pour éviter que votre bien ait perdu de la valeur lorsque vous en aurez la jouissance. 

Si vous souhaitez limiter les risques de perte financière, vous pouvez vous orienter vers :

  • Un viager libre : cela vous permettra de louer le bien ou de l’occuper et de compenser ainsi la rente versée au vendeur, contrairement au viager occupé où vous devez payer une rente sans aucune possibilité de l’amortir. 
  • Un viager sans rente : vous versez à l’achat le prix du bouquet et le montant des rentes cumulées. Cela s’apparente à une vente classique sauf que dans ce cas le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à son décès. Vous profitez aussi d’une décote d’occupation appliquée sur le prix de vente.

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Ancien responsable innovation à la Bred, Co-fondateur de Click&Rent

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