Résiliation du contrat de location par le propriétaire : comment ça marche ?

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À tout moment pendant le bail, un locataire peut envoyer une lettre de congé pour quitter le logement, en respectant un délai de préavis. Mais pour un propriétaire qui souhaite donner congé à l’occupant, les démarches ne sont pas aussi simples. En effet, pour rompre un bail, le bailleur doit respecter des conditions strictes. Délai de préavis, modalités, démarches : voyons comment procéder pour résilier un contrat de location nu ou meublé du côté du bailleur.

Contrat de location et délai de préavis

Pour le locataire, le délai de préavis est porté à un mois ou trois mois [ Lire aussi Quelles sont les villes où le préavis est d’un mois ? ], à tout moment au cours du contrat. Le propriétaire, quant à lui, peut seulement résilier son bail à son terme. Il devra notifier le locataire trois mois avant la date butoir, pour une location meublée, et six mois avant pour un logement nu. 

Bon à savoir : au cours du délai de préavis de six mois, votre locataire peut quitter le logement à n’importe quel moment. Il ne devra s’acquitter que des loyers et des charges qui correspondent à son occupation réelle des lieux. 

Les motifs de rupture de bail par le propriétaire

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas décider de rompre le bail sans raison valable. Aux yeux de la loi, il y a trois motifs qui peuvent justifier la résiliation d’un contrat.

À noter : résilier le bail sans respecter les motifs prévus expose le bailleur à une amende de 6000€.

Vente du logement

En tant que propriétaire, vous avez le droit de mettre fin au contrat de location pour vendre votre bien. Sachez que dans ce cas, c’est votre locataire qui est prioritaire sur l’achat. Le droit de préemption ne s’applique pas s’il s’agit d’une location meublée ou si vous décidez de vendre à un parent (jusqu’au troisième degré). Vous n’avez pas non plus à donner la priorité à votre occupant si la vente a lieu en cours de bail : le nouveau propriétaire reprend à votre suite les droits et obligations auprès du locataire en place. 

Reprise du bien pour occupation personnelle

Le bailleur peut rompre le bail pour utiliser le bien en tant que résidence principale, pour lui ou pour un parent proche (ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis plus d’un an). Il faut alors indiquer dans votre courrier de résiliation le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien qui vous unit. 

Motif sérieux et légitime

Le non renouvellement du bail par le propriétaire peut aussi survenir lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Parmi les motifs recevables, nous pouvons par exemple citer la sous-location sans autorisation, les troubles du voisinage ou encore les retards importants de loyer. Si l’occupant conteste votre demande, ce sera au tribunal de trancher.

Attention : certains locataires sont protégés. Pour les personnes de plus de 65 ans avec des ressources inférieures aux plafonds des logements sociaux, vous ne pouvez pas résilier un bail sans proposer une solution pour reloger l’occupant des lieux (dans le même arrondissement, le même canton, la même commune ou les communes limitrophes, dans un rayon de 5km).

Les démarches pour donner congé

Pour envoyer votre demande de résiliation de bail, vous avez trois possibilités :

  • Une lettre recommandée avec accusé de réception ; 
  • Un acte d’huissier ;
  • Une remise en mains propres contre récépissé. 

En cas de congé pour reprise ou revente, le propriétaire doit joindre à son courrier une notice d’information. Ce document rappelle les différentes obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. 

Expulsion du locataire : une procédure à part

Vous souhaitez résilier votre contrat en cours de bail car votre locataire est un mauvais payeur ? En cas d’impayés, commencez déjà par essayer de trouver une solution amiable. Si la conciliation n’est pas possible, vous pouvez engager une procédure d’expulsion [ Lire aussi La procédure d’expulsion, comment ça marche ? ]. Dans ce cas, il s’agit d’une procédure judiciaire. Le propriétaire invoque alors la clause résolutoire pour mettre fin au bail avant son échéance. 

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Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de Click&Rent

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